Почему цены на жилье не включены в ИПЦ?

Центральный банк Швеции недавно снизил свою основную ставку до -0,25% с -0,10%, чтобы избежать дефляции.

В то же время цены на дома и квартиры выше, чем когда-либо, до 11% за последние 12 месяцев и до сотен процентов за последние 5-10 лет. Принимаются меры по недопущению пузыря на рынке жилья, такие как регулирование выплат по ипотечным кредитам и т. Д., Они имеют эффект, но последствия быстрого повышения ставки будут катастрофическими.

Как я понял, и я полагаю, что это может отличаться в разных странах, показатель инфляции, ИПЦ, включает цены на услуги и товары, но не на дома и квартиры, почему это так? В Швеции арендная плата за квартиры и банковская ставка включены в ИПЦ, но потребитель не платит, он платит * цены на жилье.

Если бы цены на жилье были включены в индекс потребительских цен, у нас определенно была бы инфляция, а не дефляция, поэтому правильным действием было бы повышение основной ставки, что также привело бы к снижению цен на жилье.

ИПЦ обозначает индекс потребительских цен. Как в цене вещей, которые потребляются (в определенный момент времени). Цены на недвижимость - это не цена чего-то потребленного, потому что они содержат стоимость текущего потребления жилья, но также и капитализированную стоимость будущего потребления жилья. Таким образом, включение цен на жилье сделало бы ИПЦ смесью потребления в разное время и, следовательно, непригодным для сравнения цен групп потребления в разное время. Вместо этого они используют более чистую меру цены потребления жилья: арендную плату.

Арендные ставки отражают цену потребления потока услуг по недвижимости в данный момент времени. Конечно, многие дома принадлежат жильцам и не сдаются в аренду. Поэтому калькуляторы национальных счетов генерируют то, что называется «арендная плата, занятая владельцем», что является попыткой рассчитать, какой будет арендная плата на дома, которые занимают их владельцы. Эта мера имеет проблемы, но для многих целей вполне адекватна ( Crone, Nakamura, Voith (2004) ).

Арендная плата включена в ИПЦ, потому что это расходы, которые «потребляются» в текущий период времени.

Но цены на жилье не таковы, потому что это расходы на актив, который будет потребляться в течение многих лет. Если у вас есть дом, вы выиграете от роста цен - если и когда вы продадите его. В некотором смысле дома рассматриваются как средства производства - для потребителей. То есть рост цен на жилье не является бременем для владельцев жилья, тогда как повышение арендной платы является бременем для арендаторов.

Еще одна причина, по которой цены на жилье не включены в показатель инфляции, заключается в том, что некоторые жилищные контракты индексируются инфляцией. Кажется, я помню, что это было / есть в случае Великобритании. Если затем вы включите цены на жилье в свой показатель инфляции, вы получите петли / усиление номинальной инфляции:

• Договоры аренды индексируются с учетом инфляции
• Следовательно, номинальная стоимость домов увеличивается с ростом инфляции.
• Мера инфляции также увеличивается с ростом цен на жилье

Индексация (например, аренда) контрактов по инфляции называется соглашением об эскалации: если, скажем, инфляция сильно возросла, фиксированная арендная плата сильно повредит владельцу недвижимости, поэтому стороны часто договариваются о соглашении об эскалации .

Я также верю, но могу ошибаться, что эта тема была частично затронута в этом эпизоде ​​EconTalk .

Эксперты утверждают, что «сырые» (т.е. стоимость фактической покупки дома) никогда не должны включаться в ИПЦ, потому что дома не рассматриваются как то, что люди покупают на регулярной основе.

Но этот аргумент действительно становится неприкрепленным, если учесть, что резервные банки по всему миру используют (НЕПРАВИЛЬНО на мой взгляд) ИПЦ для определения процентных ставок.

Крупнейшая покупка для многих людей во всем мире, которая напрямую связана с процентными ставками, - это не акции, бизнес, автомобили или любые другие подобные инвестиции, а жилье. Таким образом, это влияет на цены домов и их доступность напрямую через установление процентных ставок (помня, что людям нужно брать кредиты, чтобы купить дом в 99% случаев), и тем не менее те же самые институты и их простые экономисты отказываются учитывать рост одинаковых цен на жилье при определении процентных ставок.

В реальном выражении инфляция должна быть мерой всего, что покупается в экономике, будь то дом, инвестиции или хлеб.

В противном случае у вас возникнут смешные ситуации во всем мире, как сейчас, когда показатели, которые большинство экономистов используют вслепую, говорят о том, что у нас отрицательная инфляция, поэтому процентные ставки снижаются, а займы на жилье и цены на жилье поднимаются вверх. Если в некоторых странах рынок жилья растет на 20% в год, то не следует ли это включить в уровень инфляции? Потому что, если бы цены на жилье были включены, процентные ставки были бы на пути вверх, а не вниз.

В настоящее время «другие» эксперты, не проявляющие особого интереса к банковскому сектору или жилищному сектору, говорят нам, что самой большой проблемой в современной мировой экономике являются низкие процентные ставки, которые раздувают пузыри активов (самой большой из которых является жилое жилье во многих странах). Один из способов легко и легко решить эту проблему - начать включать цены на жилье в ИПЦ, а не прятать голову в песок с нелепыми аргументами, почему бы и нет. Да, конечно, те, кто в последнее время много занимал в классах с пузырьковыми активами, сильно пострадают. Но это огромный удар для тех немногих, что должно произойти во благо многих в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Это хороший вопрос. Из моего понимания на уроках экономики, которые я взял здесь, в США, цены на жилье не включены, потому что они слишком волатильны. То же самое касается цен на энергию / нефть. Цены на жилье очень зависят от процентных ставок, и их предложение относительно неэластично (потому что вы не можете быстро построить 10 000 новых домов в городе, когда спрос увеличивается). Это вызывает волатильность. Надеюсь, это поможет!

Я думаю, что цены на жилье не включены в индекс потребительских цен, потому что это нанесло бы ущерб одному из главных драйверов экономики: недвижимости. Банковское дело, право, страхование, строительство, ремонт, благоустройство территории, инженеры, оценщики, риэлторы, домашние декораторы, государственные служащие и т. Д. Список поистине поразителен, и это даже не учитывает косвенное влияние всех этих заработных плат, потраченных на поддержку другие сегменты экономики.

Мы живем в сфере недвижимости.

Если бы они повысили процентную ставку, чтобы сократить инфляцию цен на жилье, они бы в одно мгновение убили бы темп роста всей экономики. Кроме того, низкие процентные ставки крайне разрушительны для пенсионных фондов, что усиливает давление на поддержание недвижимости: этот класс активов становится новым пенсионным планом для многих людей (не могу дождаться, чтобы увидеть влияние старения населения на это. : бомба реального времени).

Наконец, большинство самых богатых людей в типичном городе или городе зарабатывали (или росли) свое состояние путем инвестирования в недвижимость. Эти люди также активно участвуют в городской / городской политике, поскольку инвестиции в недвижимость в значительной степени зависят от правил (зонирование, планирование развития, планирование транзита и т. Д.). Местная политика составляет костяк региональной и национальной политики. Интересно, что типичные государственные «стимулирующие» расходы направлены на удовлетворение потребностей местной инфраструктуры, которые также имеют решающее значение для работы с недвижимостью.

Я извиняюсь за то, что не привел здесь много математики, но экономика - это мягкая наука; В любом случае, отсутствие учета цены дома в ИПЦ не имеет для меня никакого математического смысла.

Цены на жилье были исключены из инфляционных мер, чтобы позволить личному долгу расти. Деньги, заимствованные людьми, «появляющимися» в экономике, не вызывая инфляционных спусковых механизмов, позволяли (по сути) людям экономить меньше и брать больше, продолжая при этом снижать расходы по займам. В Великобритании чудо экономики Гордона Брауна было только личным долгом. Только то. Дым и зеркала.

Фактические ответы? Экономика - это и искусство, и наука, поэтому нет универсального ответа на вопрос, что следует / не следует включать в расчет ИПЦ или в результате решений ФРС. У меня такая же обеспокоенность по поводу влияния жилья на индекс потребительских цен. В этом случае я согласен с тем, что он должен быть основным драйвером ИПЦ и решения ФРС. Когда рассматриваются расходы на жилье, они неправильно агрегированы (арендная плата и т. Д.), Чтобы нарисовать посредственную и неточную картину общей стоимости жилья. Я полностью понимаю все, что написано выше, но почти игнорирование самой большой зависимой переменной стоимости для ставок является лишь смехотворно удобным.

Дело в том, что жилье является самой крупной покупкой для каждого американского потребляющего домохозяйства, и, поскольку стоимость долга на покупку домов уменьшается, стоимость жилья возрастает. Все остальные семейные расходы корректируются с учетом жилья. Дело в том, что: 1) цены на жилье астрономически выросли из-за одной основной причины (исторически низкие процентные ставки), которая затем оказывает влияние на второй и третий порядок, вызывая другие пузыри на рынках жилья в метро. Некоторые из них состоят в том, что муниципалитеты штатов и местные органы власти, нуждающиеся во все большей и большей налоговой базе и неспособные постоянно увеличивать подоходные налоги, поощряют чрезмерное строительство больших домов (слишком больших для молодых семей), поскольку они собирают большую часть налоговых поступлений. Это усугубляется тем фактом, что рабочие места и интеллектуальные ресурсы перемещаются из сельских районов в крупные города, где доступного жилья для одной семьи очень мало, что остается непризнанным при рассмотрении ИПЦ и ставок. Усреднение стоимости жилья в сельских районах Индианы (снижение спроса) и Индианаполиса (увеличение спроса) не является полезной информацией. Более точная картина расходов на жилье заключается в том, чтобы внимательно изучить только цены на жилье для одной семьи (а не арендную плату… во-вторых) (очень немногие хотят жить в одной квартире с детьми) и где, между прочим, ТСЖ или другие сборы не включены) в основные зоны метро в каждом регионе. 2) При низких ставках стоимость обучения в колледже была повышена, а склонность к риску в университетах к конкуренции приводит к высоким уровням задолженности по студенческим кредитам, затрудняя учебу колледжа, чтобы купить дом позже. Таким образом, искусство решения Федерального правительства при рассмотрении ИПЦ должно включать взвешивание цен на жилье для одной семьи в районах метро.

Также следует отметить, что до тех пор, пока ставки низкие, проблема «неравенства доходов» будет проблемой. Пожилые люди и группы с низкими доходами в значительной степени полагаются на приличные нормы сбережений в банках, чтобы сохранить на будущее В отсутствие стимула для ставок эти группы с меньшей вероятностью будут экономить, а затем инвестировать в покупку дома или переезда. В какой-то момент темпы инфляции цен на жилье должны замедлиться или сдуться. Заработная плата не увеличивается, и сочетание государственного долга и частного долга окажет огромное давление на потребительскую экономику, если мы не замедлим это безумие, рассматривая реальные потребительские цены, постепенно повышая ставки.