Приводило ли увеличение предложения жилья в популярных городах, включая Амстердам, к росту цен на жилье?

Общее экономическое мышление диктует, что увеличение цены должно привести к увеличению предложения, и что увеличение предложения должно затем привести к снижению цены. По словам бывшего старосты Амстердама Маартена ван Поелгеста, в Амстердаме и других популярных городах происходит обратное. Он цитируется в статье в De Groene Amsterdammer, где говорится:

«Мое эр, Гебоудт Wordt, мотыга aantrekkelijker де Stad Wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Новый анабод маакт де врааг дус юист weer groter - en de huizenprijzen hoger.

Что значит:

«Чем больше строится, тем привлекательнее становится город. Там будет больше удобств, больше суеты. Поэтому новое предложение делает спрос еще больше - и цены на жилье выше ».

Рассуждение Мартена ван Полгеста кажется правдоподобным, но есть ли доказательства того, что это действительно происходит? Есть ли доказательства того, что увеличение предложения жилья приводит к росту цен на жилье, поскольку жилье в этом районе становится все более привлекательным?

Я ищу ответ, основанный на эмпирических данных от тенденций в прошлом до настоящего времени, чтобы представить претензию / гипотезу Маартена ван Полгеста до наилучших доступных измерений.

NB: я категорически не спрашиваю только о корреляции. Корреляция между увеличением предложения и ростом цены может быть легко объяснена обратной причиной, о которой я здесь прошу. Я знаю, что причинно-следственная связь труднее предоставить доказательства, но это не должно быть невозможно.

Скажем так, экономисты на самом деле не согласны с этим тезисом, и большинство эмпирических данных на уровне города указывают в противоположном направлении. Например

Из теории и эмпирических данных мы в конечном итоге делаем вывод, что добавление новых домов сдерживает рост цен и, следовательно, делает жилье более доступным для семей с низким и средним уровнем дохода.

[...]

В нескольких исследованиях используются панельные данные и обнаруживается, что введение более строгих мер контроля за землепользованием ведет к снижению предложения и повышению цен. Джексон (2016) использует продольные данные из городов Калифорнии для оценки влияния принятия городом дополнительных правил землепользования на количество выданных новых разрешений на строительство, и приходит к выводу, что каждое принятое дополнительное положение о землепользовании сокращает разрешения на многосемейные и индивидуальные семьи. в среднем более чем на 6% и 3% соответственно, и что нормативные акты, снижающие допустимую плотность, имели еще большие последствия. Zabel и Dalton (2011) используют продольные данные из населенных пунктов Массачусетса и обнаруживают, что увеличение минимального размера партии сопровождается значительным увеличением цен. Глядя на продольные данные о муниципалитетах в столичном районе Бостона (Массачусетс), Глезер и Уорд (Glaeser and Ward, 2009) считают, что принятие более строгих местных нормативов ведет к повышению цен на жилье, но коэффициент падает по величине и теряет значение, когда они контролируют демографическую демографию. Они указывают, что это ожидается, если дома в других юрисдикциях рассматриваются как идеальные заменители. Таким образом, в то время как ограничения на поставку могут повысить цены на рынке в целом, они не могут их непропорционально увеличивать в конкретной местности, где они налагаются из-за побочных эффектов в разных юрисдикциях.

Несколько других исследователей используют инструментальные переменные, чтобы попытаться более четко оценить причинно-следственные воздействия регулирующих ограничений на предложение жилья и цены. Ihlanfeldt (2007) использует такой подход для изучения регулирования в населенных пунктах во Флориде и обнаруживает, что прогнозируемые нормативные акты значительно увеличивают стоимость домов на одну семью. Сакс (2008) использует инструментальные переменные и показывает, что увеличение спроса на рабочую силу ведет к сокращению жилищного строительства и увеличению цен на жилье в городских районах с более ограниченным предложением жилья. Hilber и Vermeulen (2016) показывают, что изменения в спросе приводят к увеличению местных цен на жилье, а не к увеличению предложения в муниципалитетах в Англии с более строгими регулятивными ограничениями,

В целом, перевес доказательств показывает, что ограничение предложения увеличивает цены на жилье и что добавление предложения поможет сделать жилье более доступным. [...] хотя верно то, что земля ограничена, особенно на определенных рынках (Saiz, 2010), земля может использоваться более интенсивно, чтобы обеспечить больше жилья. Ограничения на землю, с которой связано жилье, делают жилье отличным от многих товаров, но различие является одним из степеней: предложение жилья может увеличиваться и действительно увеличивается даже на ограниченных рынках, и цены должны, как правило, падать в ответ (см. Обзор Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).

[...] большинство жилья отфильтровывает или теряет стоимость по мере старения, представляя новое предложение в субмаркетах по более низким ценам. [...] Действительно, недавние исследования показывают, что фильтрация была основным источником дополнений к доступным арендным фондам в период между 2003 и 2013 годами, в то время как новое строительство было крупнейшим источником арендной платы по более высокой цене, а конверсия владения была крупнейшим источником умеренно цена аренды (Объединенный центр жилищного строительства, 2015 г., рис. 14). Кроме того, Weicher, Eggers и Moumen (2016) сообщают, что 23,4% арендных единиц, которые были доступны для арендаторов с очень низким доходом в Соединенных Штатах в 2013 году, отфильтровывались из более высоких категорий аренды в 1985 году. Еще 21,8% составляли конверсии из ранее занимаемые владельцем дома или сезонная аренда. 9 Большинство арендованных единиц с более высокой ценой, которые были отфильтрованы, чтобы стать доступными в 2013 году, были умеренно арендными единицами в 1985 году, но 15% из тех, которые отфильтровывались, были модулями с высокой арендной платой в 1985 году. Обратите внимание, что фильтрация также происходит в более короткие сроки. ; среди доступных единиц в 2013 году 19% были более высокими арендными единицами только в 2005 году.

Недавние исследования, анализирующие доходы последовательных жильцов домов, также предполагают существенную фильтрацию вниз, особенно арендного фонда из-за преобразования владения недвижимостью; по мере того, как владельцы занимают складские запасы, часть превращается в аренду (Rosenthal, 2014). Однако Розенталь также считает, что показатели фильтрации значительно ниже в районах с высокой инфляцией цен на жилье, хотя фильтрация по-прежнему продолжается.

Короче говоря, новое строительство имеет решающее значение для обеспечения доступности жилья даже на рынках, где большая часть нового строительства сама по себе является элитным жильем, которое большинство людей не могут себе позволить. Нехватка предложения для удовлетворения спроса на высоком уровне влияет на цены во всех субаркетах и ​​делает жилье менее доступным для жителей в недорогих субаркетах.

Наконец, перейдем к обсуждению точного тезиса, о котором вы спрашиваете:

Некоторые скептики утверждают, что даже если дополнительное предложение может помочь сделать жилье более доступным в краткосрочной перспективе, оно не будет в долгосрочной перспективе, потому что дополнительное предложение вызовет больший спрос, особенно среди покупателей или арендаторов, более состоятельных, чем существующие жители по соседству ( Редмонд, 2015). Это утверждение аналогично аргументу о том, что строительство большего количества автомагистралей не приведет к уменьшению заторов, поскольку более низкая стоимость проезда просто приведет к тому, что больше людей будут ездить по этому конкретному маршруту или идти по нему (Gorham, 2009). В этом случае аргумент заключается в том, что, сделав юрисдикцию более доступной, добавление предложения жилья привлечет новый спрос - как со стороны нынешних жителей, которые иначе уехали бы, так и со стороны людей, живущих в других местах, которые теперь решат переехать в юрисдикцию. Далее аргумент идет, Более низкая арендная плата и цены могут также вызывать скрытый спрос - люди, которые живут с соседями по комнате или членами семьи, могут создавать свои собственные домохозяйства (Ellen & O'Flaherty, 2007), или люди могут решить инвестировать в жилые дома в городе , Этот дополнительный спрос будет стимулировать рост цен до тех пор, пока предложение не сможет снова среагировать, в результате чего жилье станет более доступным, в лучшем случае, только циклически, в соответствии с аргументом, и увеличит плотность юрисдикции с сопутствующими заторами на заторы.

Хотя строительство дополнительных автомагистралей, по-видимому, вызывает больший спрос (Duranton & Turner, 2011), в случае жилья дополнительный спрос вряд ли полностью компенсирует новое предложение. Такое смещение требует, чтобы кривые спроса были совершенно эластичными, или, другими словами, предполагалось, что районы и юрисдикции являются идеальными заменителями и что нет никаких ограничений на способность и желание домохозяйств двигаться. Это нереально.Перемещение дома не похоже на проезд нескольких лишних миль (Lewyn, 2016), и затраты, связанные с переездом, могут быть высокими. Любой дополнительный спрос, вызванный новым жильем, ограничен личными и экономическими ограничениями на способность и желание домашних хозяйств переезжать, ограничениями на иммиграцию, неопределенностью и другими факторами, которые могут препятствовать арендаторам и покупателям арендовать или покупать на рынке, на котором предлагается жилье. увеличивается. Действительно, показатели мобильности резко упали за последние несколько десятилетий, и, хотя причины этого спора обсуждаются, снижение показывает значительные ограничения на способность и желание двигаться.

Таким образом, в долгосрочной перспективе, хотя некоторые дополнительные домохозяйства могут быть привлечены извне (или из города) для покупки или аренды домов по мере увеличения предложения, маловероятно, что цены окажутся на том же уровне, на котором они достигли бы отсутствуют какие-либо новые поставки. Наконец, как отмечалось выше, эмпирические данные показывают, что расширение предложения ведет к снижению цен на жилье; если добавление предложения вызовет достаточный дополнительный спрос, чтобы компенсировать увеличение предложения, исследования не обнаружат связи между предложением и ценами.

Это может действительно произойти в некоторых очень ограниченных обстоятельствах и с локализованным [например, соседским] эффектом, который, вероятно, основан на том, на чем основано это ошибочное обобщение:

Многие арендаторы в районах, где предлагается жилье по рыночным ценам, выражают обеспокоенность тем, что строительство нового жилья на самом деле усугубит их проблемы с ценовой доступностью за счет повышения арендной платы или цен на жилье, разжигания джентрификации и возможного перемещения существующих жителей (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Лью, 2017). Хэнкинсон (2017) полагает, что возражение арендаторов к местным дополнениям к снабжению вызвано такими опасениями; он утверждает, что вполне вероятно, что строительство привлекательного нового здания повысит цены на местном уровне (улучшая физический ландшафт, привнося новые удобства в окрестности и сигнализируя, что район улучшается), даже при том, что это снижает их по всему городу.

Эмпирически проверить это предложение довольно сложно, учитывая, что разработчиков, естественно, привлекут области, где цены и арендная плата растут. Существуют свидетельства того, что улучшения в разрушенном жилье могут, в некоторых случаях, увеличить стоимость окружающей собственности, даже если новое или улучшенное жилье субсидируется, жилье с низким доходом (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ). Изученное новое жилье, однако, обычно заменяет пустующие, заброшенные здания и засоренные пустующие участки, по существу устраняя разобщенность. [...]

Существует мало эмпирических данных о чистом влиянии нового рыночного жилья на цены или арендную плату близлежащих домов, и то, что существует, не может быть причинно-следственной. В одном недавнем исследовании рассматривается влияние рыночных ставок для односемейных домов, недавно построенных на участках засыпки, и обнаруживается, что вновь построенные односемейные дома могут оказывать положительное влияние на цену продажи других близлежащих односемейных домов, но эффект варьируется в зависимости от контекст (Захирович-Герберт и Гиблер, 2014). Исследование многоэтажных застроек в Сингапуре показало положительное влияние на цены на близлежащие дома (Ooi & Le, 2013), а также исследование многоэтажных жилых домов, построенных в Хельсинки (Kurvinen & Vihola, 2016). Все эти исследования учитывают стоимость недвижимости, а не арендную плату, иникто не может доказать причинно-следственную связь, учитывая, что изменения рыночных ставок нацелены на районы, где они ожидают улучшения стоимости недвижимости, К сожалению, мы не нашли исследования, в котором изучалось влияние на арендную плату, хотя одно исследование, проведенное Калифорнийским бюро законодательных аналитиков, пришло к выводу, что дополнительное строительство рыночных ставок связано с более низкими показателями перемещения (Taylor, 2016). Исследуя районы с низким уровнем дохода в районе залива между 2000 и 2013 годами, эти исследователи обнаружили, что производство жилья по рыночной цене было связано с меньшей вероятностью того, что жители с низким уровнем дохода в этом районе будут вынуждены переселиться. Несмотря на единичное исследование, результаты показывают, что для районов в городах с высоким спросом блокирование строительства по рыночной ставке может оказать большее давление на существующие запасы.

Короче говоря, хотя очевидно, что строительство новых домов будет сдерживать цены, а арендная плата увеличивается по всему городу, ни теория, ни эмпирические данные не дают четкого руководства относительно того, когда могут возникнуть локальные побочные эффекты и когда они могут фактически вызвать повышение цен и арендной платы. сразу окружающие дома.

Есть более недавнее исследование по основной проблеме вопроса, не рассмотренное в приведенном выше обзоре:

Предварительные результаты с использованием подхода пространственной разницы в различиях позволяют предположить, что любые эффекты вызванного спроса подавляются эффектом увеличения предложения. В районах, где были построены новые жилые комплексы в период между 2014–2016 гг., Арендная плата в существующих квартирах рядом с новыми квартирами снизилась по сравнению с районами, в которых не было нового строительства до 2018 года. Изменения в миграции, по-видимому, способствуют этому результату. Хотя общее количество мигрантов из районов с высоким доходом в новые строительные районы увеличивается после завершения строительства новых блоков, количество прибывающих с высоким доходом в ранее существующие единицы фактически уменьшается, так как новые единицы поглощают значительную часть этих домохозяйств. В целом наши результаты показывают, что в среднем и в краткосрочной перспективе новое строительство снижает арендную плату в облагораживающих районах.

Смотрите также блог, обсуждающий это (который также делает хорошую работу по разоблачению аналогии с дорогами); Таким образом, суть последнего исследования в этой таблице:

Этот график показывает, что цены на аренду квартир рядом с новостройкой упали относительно цен на квартиры, расположенные еще дальше. Пунктирная линия «до» имеет отрицательный наклон, указывая на то, что цены будут снижаться по мере того, как вы будете получать с сайта нового здания. Сплошная линия «после» имеет положительный наклон (цены увеличиваются по мере того, как вы получаете новое здание). В целом, цены выше (сплошная линия выше пунктирной линии), но цены фактически упали рядом с новым зданием и выросли гораздо меньше, чем в районе, более отдаленном от нового здания.

Эти данные представляют собой серьезную проблему для теории индуцированного спроса. Если бы новое здание сделало область более привлекательной, можно было бы ожидать наибольшего эффекта в области, расположенной совсем рядом со зданием. Но, в соответствии с традиционным представлением «увеличение предложения снижает арендную плату», добавление большего количества единиц в область, по-видимому, привело к снижению арендной платы (или, по крайней мере, увеличению арендной платы) по сравнению со зданиями в окрестностях.

Другими словами, даже теория о том, что цены могут расти локально в окрестностях нового здания, в среднем не выдерживает испытания на разницу в различиях . Без подхода «разница в различиях» можно, конечно, сделать неправильный вывод, поскольку общий спрос в городе может расти быстрее, чем общее предложение.

Еще недавно, еще одна статья о Нью-Йорке (еще не опубликована в рецензируемом месте, но была упомянута в недавней статье Нью-Йорк Таймс):

Я считаю, что на каждые 10% увеличения жилого фонда в пределах 500-футового буфера арендная плата за жилье уменьшается на 1%. Снижение арендной платы вызвано завершением новых высотных зданий, а не их утверждением. В соседних районах влияние меньше в более центральных районах, вероятно, из-за более эластичного спроса. В окрестностях влияние меньше для зданий с более низкой арендной платой. Наконец, негативное влияние, по-видимому, обусловлено эффектами предложения, а не эффектами разрозненности, такими как изменения физических характеристик окрестностей, заблокированных представлений или теней. Новые единицы жилья смягчают растущий спрос на существующие единицы жилья и сдерживают быстрый рост арендной платы за жилье.

Цены продажи жилой недвижимости также снижаются, когда новые высотные здания в пределах 500 футов завершены. [...] Поскольку 99% новых многоэтажных домов составляют квартиры и арендуемые здания, они не оказывают существенного влияния на цены продажи кооперативов и домов на 1-5 семей. Негативное влияние больше для более близких заменителей, что еще раз подтверждает, что негативное влияние обусловлено влиянием предложения.

Чтобы ответить на гипотезу об эффектах приятности, я нахожу новых многоэтажек, а их арендаторы с высоким доходом привлекают новые рестораны с полным спектром услуг, кафе и кафе. Эти условия потребления, вероятно, делают районы более привлекательными и потенциально повышают арендную плату и цены продажи (Couture and Handbury, 2017). Тем не менее, эффект удобства доминирует над предложением, учитывая, что арендная плата и цены продажи по-прежнему падают в чистом виде.

Как было упомянуто в комментарии OP ниже, жизнь в большом городе против маленького города (и против прерии) является приятным эффектом. Тем не менее, как представляется, существует ограничение для этого эффекта, после которого увеличение предложения жилья снижает стоимость аренды.

Эффект приятности изучался десятилетиями, но, увы, часто изолированно, чаще всего, возможно, с моделью Рокбека , которая в основном адаптировала более общую модель пространственного равновесия Розена для «неторгуемых» товаров, таких как жилье. («Неторговый», потому что Roback рассматривал только влияние на арендную плату.) Используя эту модель, можно получить (арендные) градиенты ценовой привлекательности. Roback предположил, что «стоимость смены места жительства равна нулю» (то есть, бесплатная миграция). Моделирование «частично открытых» городов, т. Е. С ненулевыми (и бесконечными) затратами на переселение через их границы, является относительно недавним начинанием. Аналогично, для рассмотрения совокупного влияния предложения жилья и удобств на арендную плату. В качестве одной из таких теоретических работ отмечает

поскольку жилье предоставляется более эластично, [...] рентный эффект от удобств приближается к нулю.

Это интересный вопрос.

Во-первых, я думаю, что было бы лучше смотреть на арендную плату, чем предложение жилья. Арендная плата - это тот аспект владения недвижимостью, который «потребляется», тогда как в собственности на жилье есть инвестиционный элемент.

Жилье, как инвестиционный класс, характеризуется низкой вакансией и низкой доходностью. Причина низкой вакансии заключается в том, что будущий спрос хорошо известен (по большей части). Рост населения, как правило, является довольно стабильным и причинным фактором роста спроса.

С другой стороны, цены на жилье, как правило, в большей степени зависят от того, сколько люди могут занимать, и, как следствие, сильно зависят от макроэкономических условий. Низкие процентные ставки, как мы видим в большинстве стран мира, позволяют людям занимать больше денег.

Увеличение предложения приведет к снижению стоимости жилья (лучше всего измеряется арендной платой), при прочих равных условиях.

«При прочих равных» важно. Могут происходить и другие вещи (например, рост населения и доходов), которые увеличивают стоимость жилья, даже если увеличение предложения ведет к его снижению.

Вы могли бы сделать аргумент о вызванном спросе. Может быть скрытый спрос на жизнь в городе. Увеличение предложения побуждает тех, кто не мог жить в городе, прежде чем переехать туда, повышая стоимость жилья. Концептуально можно выделить увеличение предложения (снижение стоимости жилья) и последующее увеличение населения (увеличение стоимости жилья).

Эмпирически, я ожидаю, что будет много случаев, когда стоимость жилья увеличивается с ростом предложения. Это связано с другими последствиями, помимо прямого эффекта увеличения предложения, снижающего стоимость жилья.

Это может произойти в довольно особых условиях.

Я не уверен, что было бы очень полезно попытаться сформулировать условия в математическом теоретическом утверждении для такой ситуации в Амстердаме.

В других ситуациях о существовании положительных внешних эффектов и сетевых эффектов, таких как Силиконовая долина, можно кратко заявить соответствующим образом. Но даже если вы можете сформулировать математическое теоретическое утверждение, выражающее что-то вроде «как только оно достигнет желаемого уровня, и цены могут продолжать расти, даже если предложение увеличивается быстрее, чем число прибывающих жителей», трудно понять, что использовать это было бы.

Некоторые довольно практичные возможные объяснения, которые не требуют ничего сложного: возможно, отсутствие альтернативных инвестиций заставляло людей вкладывать больше средств в свои дома, повышая цены (спрос включался в единицы денежных инструментов, а не в число жителей); возможно, средний новичок был достаточно богат по сравнению с предыдущими жителями (некоторые из них могут заработать и переехать в более дешевые пригороды); среда с низкими процентными ставками может привести к тому, что месячная арендная плата за имущество будет эквивалентна более высокой цене.

Жилье является предметом социально-экономических событий и политики, которые могут привести к различным результатам. Так что это не простая проблема «спроса и предложения».

Во-первых, кто-то должен позволить себе дом, т. Е. Достаточно бизнеса и работы для поддержания покупки дома. Вы можете построить тонны дома в глуши, но без работы поблизости никто не собирается их покупать.

Во-вторых, не хватает земли, вы не можете продолжать строить дома / квартиры на уже использованной земле.

В-третьих, цены на жилье можно спекулировать и подпитывать с помощью мягких условий банковского кредита.

В-четвертых, существует налог на владение жильем и политика сдерживания спекуляций.

В-пятых, спекуляция на требованиях

Итак, вы увидите:

• Гонконг: дорогие дома с монопольным строительством, фаворизмом и установлением цен.
• Германия: только дефицитный центр города дорог, цена загородного жилья все еще стабильна. Банк очень тщательно проверяет клиента, мало места для спекуляций.